Los bancos se centran cada vez más en las hipotecas, lo que está transformando el perfil de quién puede obtener un préstamo en la economía jamaicana a medida que aumentan los riesgos de los préstamos sin garantía.

Durante años, los préstamos a hogares en Jamaica estuvieron dominados por el crédito al consumo. Los datos del Banco de Jamaica (BOJ) muestran que los préstamos personales representaron la mayor exposición individual para las instituciones que captan depósitos en 2019, lo que refleja un sistema fuertemente sesgado hacia los préstamos sin garantía.

Antes de la pandemia, los préstamos al consumo representaban aproximadamente el 60 % del crédito de los hogares, frente al 40 % de las hipotecas. Para 2025, ambos segmentos alcanzaron el 50 % cada uno, lo que evidencia un cambio claro en la distribución de los préstamos dentro del sistema financiero.

El impacto ya es visible. A los prestatarios con propiedades les resulta más fácil obtener financiación, mientras que a aquellos sin garantías —en particular a las pequeñas empresas y a los hogares de bajos ingresos— les resulta más difícil conseguirla.

El cambio ha sido gradual. Los préstamos hipotecarios han ganado terreno a lo largo de varios años, cerrando una brecha que había mantenido a los préstamos al consumo muy por delante. El punto de inflexión se produjo tras la pandemia, cuando los préstamos para vivienda se convirtieron en el principal motor del crecimiento del crédito.

Detrás de esto se esconde una brecha cada vez mayor en el desempeño de los préstamos. Los datos del Informe de Estabilidad Financiera de 2025 del Banco de Japón muestran que los índices de préstamos morosos para el crédito al consumo aumentaron durante el año, mientras que la morosidad hipotecaria disminuyó, lo que pone de manifiesto una creciente divergencia en la calidad de los activos.

Esa brecha está impulsando a los bancos a invertir más en hipotecas. Los préstamos respaldados por propiedades ofrecen a los prestamistas una garantía en caso de impago. Los préstamos sin garantía no la ofrecen, lo que los hace más riesgosos, especialmente a medida que los patrones de pago se vuelven más irregulares.

Como resultado, los préstamos con garantía están acaparando una mayor proporción de las carteras, incluso cuando las instituciones sostienen que sus estrategias generales no han cambiado.

Scotiabank, uno de los mayores prestamistas del país, afirmó haber experimentado un "crecimiento significativo" en su cartera hipotecaria en los últimos años, impulsado por la demanda de vivienda propia y la creciente oferta de viviendas.

“El aumento de los precios de los inmuebles ha conllevado un incremento en el importe de los préstamos hipotecarios, ya que los clientes buscan mayores cantidades de financiación”, declaró el banco en respuestas enviadas por correo electrónico al Jamaica Observer.

Sin embargo, sostuvo que los préstamos sin garantía siguen siendo una parte fundamental de su oferta.

“Los préstamos sin garantía siguen siendo una solución clave para nuestros clientes… nuestro interés por los préstamos sin garantía no ha cambiado”, dijo Scotiabank, y agregó que no observa una divergencia significativa en el rendimiento de los préstamos dentro de su propia cartera.

Este contraste pone de manifiesto la brecha existente entre lo que dicen los bancos y lo que muestran los datos, una tendencia reforzada por la evolución del mercado inmobiliario.

Los precios de las viviendas aumentaron un 9,4 % en 2025, superando el crecimiento de los ingresos y los alquileres. Los precios en Kingston y St Andrew subieron un 3,6 %, mientras que en el resto de la isla se registró un aumento más pronunciado del 13,6 %, lo que indica una mayor demanda fuera de la capital.

Al mismo tiempo, el crecimiento de los alquileres se ha quedado rezagado, lo que ha elevado la relación precio-alquiler a un récord de 2,1, una señal de que el valor de las propiedades está aumentando más rápido que los ingresos que generan.

Para las entidades crediticias, unos precios más altos permiten conceder préstamos de mayor cuantía, lo que posibilita la expansión de las carteras hipotecarias incluso cuando disminuye el número de transacciones inmobiliarias.

“Lo que impulsa los precios es la demanda”, dijo David Levy, director de VLA Realtors and Appraisers. “En la costa norte, cada vez que hay un proyecto urbanístico —hoteles, etc.— los trabajadores necesitarán alojamiento… y luego están los residentes que regresan y también compran propiedades”.

Levy afirmó que los precios de los inmuebles se dispararon durante la pandemia y se han mantenido elevados, impulsados ​​por una fuerte demanda y una oferta limitada en zonas clave. El acceso a la financiación también ha mejorado.

“En algunos casos, la financiación está llegando hasta el 90 por ciento”, dijo. “Antes, los compradores tenían que aportar una parte mucho mayor del precio de compra solo para empezar”.

Aun así, la asequibilidad sigue siendo una limitación.

“Todavía existe una brecha significativa entre lo que gana la gente y lo que cuesta ser propietario de una vivienda”, dijo Levy.